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房地产开发，对房地产项目的成本控制主要有哪些措施？
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贡献者回答1、地产开发企业的成本构成
房地产开发成本是指房地产开发企业为开发一定数量的商品房所支出的全部费用，就其用途来说，大致可分为以下几个大部分：
土地费用、前期费用、建安成本、配套费用、筹资成本、管理费用、销售费用
从上述成本费用组成分析，成本的发生是一个过程，涉及到了前期策划、规划、设计、施工、销售等开发全过程环节，因此地产企业的成本控制，就是要在项目开发的全过程中，对上述全部成本构成要素进行规划、控制，从而实现企业利润最大化的目标。
2、成本分解的过程
项目开发成本的控制与项目成本发生的周期同步，其首要特点是一个过程，然后是地产企业诸多管理活动的体现。与项目的时间计划一样，成本计划及控制也有一个从宏观到微观、从粗放到细致的过程。在项目初期，首先是确定一个项目总体的投资估算即估算成本，然后在逐渐细划到成本目标的过程。
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怎样做好房地产成本管理工作
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贡献者回答一 建立组织
任何事情都是人做出来的，所以首先需要选对人。房地产企业中，成本管理人员是典型的复合型人才，因为成本几乎涉及到房地产企业的每一个核心步骤，所以成本人员需要精通造价专业，还需要了解一些工程管理的知识，一些初步设计的知识，以及一些财务的知识。
成本人员的获得有两种途径：一是自己培养，对于有一定管理水平的企业，可以采用；二是从市场上招聘。
人员到位后，我们还需要成立一个管理成本业务的组织架构。通过分析中国成本管理水平的企业，大致有三种模式：1)成立专业的成本部门，用于管理项目开发有关的全部成本（包括地价、建安成本、配套、费用、资金利息等）；2)在工程部下设成本管理的小组，主要管理建安、配套成本；3)在财务部门设立成本小组（专岗），以成本的事后核算和项目资金的管控为主。
二 管理体系
目标成本管理
目标成本是企业预先确定的、在一定时期内和经过努力所要实现的成本目标；是项目成本的控制线
目标成本管理包括可行性研究的成本测算和目标成本制订两个过程。
成本测算流程一般为：在历史积累的成本库选取参考性非常强的项目的单位成本，根据当前项目情况进行适当修改，再结合新项目的项目指标及产品建筑指标等数据，这样即可快速生成项目测算表。
目标成本的制订过程，是一个动态修订的过程。在管理领先的企业，某些项目在概念设计阶段就开始编制第一版的目标成本，然后随着方案的不断深化，目标成本开始逐步的细化和修订，到主体工程施工图预算确定后形成最后定稿的版本。
责任成本
责任成本是通过确定责任主体和评价部门，来保证整体成本的合理性和先进性令全员实施自觉的成本管理行为。
责任主要分为四个方面：
1、落实责任部门
在制订目标成本时，要分不同科目按所属专业指定到责任部门，如地价由发展部负责，建安费用由工程部负责，等等。
2、明确责任范围
对于每一个责任部门，均能清晰的知道其所负责的责任内容。
3、制定评价指标
对于每一个责任部门，除了知晓其所负责的责任内容外，还需要制订评价标准，完成什么程度得到什么样的分数。
4、绩效反馈追踪
通过月报、季报等多种方式方便查询责任成本的执行动态。
作业成本
是通过对房地产各个作业过程进行成本控制，实现降低成本的目的。全过程、全员、全方位的成本控制。 1、制作完整的“作业过程指导书”
2、重点定义作业过程中与成本控制相关的要点
3、通过对房地产各个作业过程进行成本控制，从制度上保证对成本的有效控制
动态成本
动态成本是项目实施过程中各个时期体现的预期成本结果。在项目执行过程合同的订立、变更签证、结算、非合同性成本、待发生成本都会引起动态成本的变化
三 执行
成本管理水平的提高需要循序渐进的进行
1. 首先实现基础管理，根据自身的实际情况，参考领先企业的经验建立合适的组织架构，同时通过招聘或内部培养的方式，形成一支精通造价专业，了解工程管理、设计的知识，以及财务的知识的的人才队伍。在业务着重于合同执行过程、付款的管理。
2. 建立完整的目标成本核算体系，要求能够核算出每个项目的动态成本，能够核算出每个专业的成本。
3. “省钱就等于赚钱”――成本控制，用目标成本控制合同的订立、变更签证、结算，使得动态成本只能在目标成本的控制范围内，以达到降低成本的目标；用目标成本、付款计划控制实际付款，使得超付现象不会产生。
4. 成本管理并不仅仅等于省钱，更在于创造价值。
a) 建立企业自己的成本库，成本库实际体现了知识管理的思想，使知识作为企业最宝贵的财富，能够很好的沉淀下来。对每一个项目，将其生命周期中的成本管理的得失进行及时的总结，形成项目的目标成本指标、动态成本指标、材料价格库等。当成本库的容量足够大之后，则对新项目做可行性研究时、开发新项目时候，成本库将发挥重要的指导作用。
b) 增值作业，无效作业。项目开发过程实质上就是一个个作业的集合，这些作业最终决定了产品价值，所以我们有必要对这些作业进行分析，哪些作业为产品价值做出了贡献，哪些作业则是无效的，占用了成本，却对产品价值没有任何贡献。在项目开发过程中，我们要尽量增加增值作业，而要尽量避免无效作业。
c) 规模复制。将项目的开发过程记录下来，并进行归纳总结，取其精华，做成标准，这样当需要开发类似产品时候，就可以复制标准的操作经验，达到快速复制的目的
四 监控和反馈
对于重要指标的异动进行监控，集团或区域的成本部门可以对重要的金额大的合同的签订过程进行监控；对于变更签证设定一定比例（如合同额的5％），一旦超出即不允许实施或者必须走特批流程；对于超比例付款或者超计划付款申请，不予批准或走特批流程；对于动态成本超标情况，要提交特别报告和改进措施
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如何提高房地产业的成本核算
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贡献者回答一、规范并完善成本核算，提高核算水平
（一）正确划分工程项目
由于房地产产品规模大、生产周期长，往往成片分期开发，而且建筑产品是非标准产品，因此在核算时对同一小区内的各工程项目应分别进行核算。为便于成本的分配和分析，本文认为应以竣工区域另设立工程项目的依据，并单独设立须进行共同分配的成本对象。例如甲小区分期成片开发，可将相同时间竣工的区域合并为分工程对象。即甲小区——共同费用、甲小区——A工程、甲小区——B工程……。在同一施工地点、同一结构类型、开竣工时间相同或接近的设立各分项工程；在同一工地上施工的几个预算造价很小的工程，可合并核算，然后按照预算造价比例计算各分工程的实际成本。
（二）正确设置三级科目，规范反映核算内容
为了正确核算房地产产品的开发成本和成本控制，本文根据财务会计制度和国务院及上海市制定的房产建设和投资方面的各种税费计征办法和标准，依据重要性原则，建议在“开发成本”科目下设置六个二级科目，其下再分设三级科目和必要的明细科目。
1、土地征用及动拆迁补偿费
（1）土地征用费：土地补偿费、青苗补偿费、粮油差价、蔬菜地建设费、垦复基金、耕地占用费、劳动力安置费、老年社员养老费、征地包干费及征地管理费、其他。
（2）动拆迁补偿费：拆迁私房补偿费（搬迁费、奖励费）、拆迁单位补偿费（搬迁费、奖励费）、集体设施补偿费、其他。
（3）动迁房源建设费
（4）其他
2、前期工程费：勘察费、设计费、可行性研究费、招标费、临时措施费（临时道路建设费、临时水源建设费、临时电源建设费等）、土地平整费、其他。
3、建筑安装工程费：建筑工程、安装工程费、设备及工器具购置费、监理费、其他。
4、基础设施费：排污排洪费、供电费、供气费、供水费、通讯费、照明费、环卫费、道路桥梁涵洞、绿化带、建设配套费（住宅建设配套、人防工程费、商业网点建设费、临时建设工程费、临时占路费）、施工配套费（许可证执照费、新型墙体材料费、档案保证金、竣工图编制技）、其他。
5、公共配套设施费：教育设施费、医疗设施费、商业设施费、地区行政设施建设费、服务设施费、其他。
6、开发间接费：工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、利息、审计费、公证费、评估费、周转房摊销、其他。
（三）准确进行成本分配
成本分配主要有四个标准：（1）因果关系法。追溯成本发生的原因据以分摊成本。如基础设施费的分摊。（2）受益程度。以受益比例将成本分摊至受益对象。如分摊公建配套费，按预算面积分配。（3）公平合理。有时尽管与某项特定成本并无直接联系，但为示公平合理，仍将间接成本分配给无关联的对象，其依据为从公司角度出发，该间接成本是大家“应接受”的成本。（4）承受能力。按成本对象的负担能力分摊间接成本。要求庆利能力高的独立核算项目吸收更多的成本，能产生纳税收益，对整个企业集团有利。
虽然成本分配的方法较多，但并不表明会计人员可以随意分摊，需要服从于成本分配目的亦即成本分配的意图。成本分配目的主要是提供经济决策信息、客观公平计算成本、激励成本中心努力降低成本等。
（四）正确划分开发间接费与期间费用
按照规定，只有在施工现场设立的管理机构（如指挥部等）的费用方可列入开发间接费。但有些企业将公司工程部等与现场有联系的部门费用均列入开发间接费，以达到减少期间费用、提高利润的目的，或借此提高土地增值税扣除项目的金额基数。
二、加强内部成本分析，提出控制办法
为便于考核项目收益情况，房地产企业须对产品销售收入、产品销售成本、开发成本、开发产品、出租开发产品、周转房等科目按成本对象分别核算。通常可从以下方面进行分析：
1、分成本对象考核工程项目的毛利、毛利率、投资报酬率、净现值、现值指数、开发周期、竣工面积率、空置率、产销率等。
2、与工程的预算比较分析节超额，按成本项目列示。由于房地产开发周期长，工程项目可变因素多，在立项前所做的预算并不能反映实际情况，可比性不强。建议按工程的开发不同阶段编制滚动预算，以动态地反映预算执行情况。
3、分析项目差异。项目差异与竣工的时间和成本的节超密切相关。项目差异=进度差异+成本差异。其中，进度差异=按实际进度截止至当日的预算成本-按计划进度截止至当日的预算成本；成本差异=按实际进度截止至当日的实际成本-按实际进度截止至当日的预算成本。
通过项目差异的分析，可促使企业缩短项目的开发周期，降低项目的成本或修证预算，使之更加切实可行。
4、运用网络计划技术（计划评审技术，PERT），大力降低工程成本。网络图是表示一项工程各个工作环节或各道工序的先后关系和所需要时间的网状图。它不仅能反映出工程所有作业（工序）之间的相互关系，而且能表明工程的时间进度，突出工程中的关键作业和关键路线，从而使项目管理人员集中精力抓住关键，合理调配资源，寻求以最小的工程费用获得最佳工期。网络计划技术尤其适用于建筑工程项目的时间一成本控制。
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